Teil 6 - Leasehold, Freehold
Das englische Recht ist in Sachen Immobilieneigentum maechtig kompliziert. Behaupte ich mal. Fangen wir mit dem einfachen Fall an. Freehold bedeutet, ich kaufe das Land und das Gebaeude, dass auf dem Land steht. Alles gehoert mir. Ich kann im Rahmen gesetzlicher Regelungen damit machen was ich will. Ich bin Eigentumer. Und niemand kann es mir wegnehmen. Der Vollstaendigkeit halber sei erwaehnt, dass es in England natuerlich auch Zwangsenteignungen gibt. Die Krone und das MOD duerfen sich bedienen. Und natuerlich die Staedte und Gemeinden. Aber nicht einfach so (mit Ausnahme der Krone, was aber nie passiert), deswegen werde ich nicht ins Detail abschweifen.
Leasehold ist nicht Erbpacht, aber es geht in die gleiche Richtung. Mit leasehold kauft man das Recht, ein Gebaeude oder ein Teil eines Gebaeudes fuer einen festgelegten Zeitraum zu bewohnen. Es handelt sich quasi um einen langfristigen Mietvertrag, aber eben doch nicht. Denn man zahlt keine monatliche Miete. Allerdings gehoert das Land, auf dem das Gebaeude steht, einer anderen Partei, dem freeholder, auch landlord oder lessor genannt. Fuer die Nutzung des Landes muss der leaseholder (auch tenant oder lessee genannt) an den Landbesitzer einen Mietzins entrichten, die sogenannte ground rent. Im Klartext, ich kaufe eine Wohnung auf Land, das jemand anderem gehoert. Fuer die Nutzung des Landes muss ich bezahlen. Die Hoehe der ground rent ist nicht einheitlich festgelegt. Fuer eine 50qm zwei Zimmer Wohnung sind £50 im Jahr realistisch, es kann aber auch mehr sein oder bei Null liegen. In diesem Fall betraegt die ground rent ein peppercorn, in anderen Worten nix. Ich kann die Frage riechen, deswegen die Antwort: Eine ground rent von £0.00 gibt es nicht. Daher der minimale Betrag ein peppercorn. Fragt mich nicht wieso es nicht ein Weizenkorn ist, ich weiss es nicht.
Leasehold ist in England der Standard fuer den Erwerb einer Wohnung, also jetzt nicht abspringen, sondern schoen weiterlesern. Hilft nichts, da muss man durch. Das leasehold freehold System ist seit Jahrhunderten etabliert und ein fundamentaler Teil der Besitzstruktur, was im Lauf der Zeit wenige Menschen sehr reich gemacht hat. Warum? Weil nach Ablauf der in der sogenannten lease festgelegten Zeit das Eigentum an der Immobilie im Regelfall an den freeholder zurueckfaellt. Die Laufzeit der leasehold betraegt normalerweise zwischen 99 und 999 Jahren, wobei Wohnungen eher zwischen 99 und 125 Jahren angesiedelt sind. Man kauft also das Wohnrecht fuer sagen wir mal 100 Jahre. Danach faellt die Wohnung zurueck an den Landbesitzer. Es gibt in dem Fall diverse Regelungen. Der leaseholder darf unter bestimmten Voraussetzungen eine Verlaengerung der lease verhandeln und unterliegt diversen Schutzbestimmungen re Rausschmiss. Die Verlaengerung ist natuerlich nicht kostenfrei. In den letzten Jahren sind die Bestimmungen ausserdem dahingehend gelockert worden, dass der leaseholder, auch wieder unter bestimmten Voraussetzungen, das Land erwerben darf. In diesen Faellen sind allerdings wieder die Fachleute gefragt, ie solicitors.
Fuer den Erstkaeufer ist das nicht so wichtig, solange er nicht eine Wohnung mit weniger als 60 oder 80 Jahren leasehold Laufzeit kauft. In dem Fall wird aber die mortgage company sowieso Einspruch erheben. Leasehold flats mit weniger als 60 Jahren Restlaufzeit sind kaum beleihbar. Also, wer eine Wohnung in London kaufen moechte, wird dies im Normalfall auf leasehold Basis machen. Restlaufzeit so um die 100 Jahre. Das, was man in Deutschland als Eigentumswohnung (hier shared freehold genannt) kennt, ist in London die Ausnahme.
Was kommt abgesehen von der ground rent auf einen zu? Service charges und building insurance. Der freeholder hat nicht nur das Recht sondern auch die Verpflichtung, die Instandhaltung des Gebaeudes zu verwalten, obwohl er strengenommen nur die common parts, wie das Treppenhaus und das Land besitzt. Wenn also das Dach leckt, wird der freeholder eine Firma beauftragen, die Sache zu bereinigen. Wer kommt dafuer auf? Die leaseholders. Der Freeholder bezahlt keinen penny. Alle Kosten zur Instandhaltung und Verwaltung (inklusive Reinigung) des Gebaeudes werden von den leaseholders uebernommen. Die Hoehe dieser sogenannten service charges richtet sich nach einem Prozentsatz in Relation zu den Gesamtkosten, der in der lease festgelegt ist. Zusaetzlich obliegt es dem freeholder, das Gebaeude zu versichern. Auch diese Kosten werden allerdings von den leaseholders getragen. Achtung, das ist keine Hausratversicherung. Um Missverstaendnissen vorzubeugen: Der freeholder kann nicht einfach walten, wie er mag. Er hat ein Recht aber auch eine Verpflichtung. Er muss sorgfaeltig handeln und kann den leaseholders nicht einfach so Kosten aufbrummen. Das waere ausserdem nicht in seinem Interesse. Er ist auf eine einigermassen gutes Verhaeltnis mit den Wohnungsbesitzern angewiesen. Der freeholder kann eine natuerliche Person, eine Firma, eine Bank/Versicherung, ein pension fund, oder z.B das oertliche council sein.
Was gibt es noch zu beachten? Die landlords kuemmern sich haeufig nicht um die eigentliche Verwaltung sondern beauftragen agencies damit. Das ist nicht unbedingt schlecht. Die agencies werden auf notwendige Reparaturen aufmerksam gemacht, holen diverse Angebote zur Reparatur ein, lassen sich den Auftrag von den landlords bestaetigen und dann die notwendigen Arbeiten ausfuehren. Aber jetzt kommt der Knackpunkt. Auch die Arbeit der agencies muss von den leaseholders bezahlt werden. Der landbesitzer kassiert also jaehrlich seine ground rent und hat ansonsten absolut keine Kosten. Nichts, null, nada. Er kann, um noch eins draufzusetzen, sogar fuer seine Verwaltung eine zusaetzliche jaehrliche Gebuehr in Rechnung zu stellen. Aber es wird noch extremer. Der freeholder hat keine Verpflichtung, die guenstigste Gebaeudeversicherung abzuschliessen. Er muss Angebote einholen und kann dann waehlen. Er hat genausowenig die Verpflichtung, die guenstigste agency fuer die Verwaltung zu beauftragen.
Der freeholder kann selbstverstaendlich sein interest, ie das Eigentum am Land verkaufen, genauso wie der leaseholder jederzeit verkaufen kann. Der freeholder darf, wenn der leaseholder in breach of lease ist, diesen auch rauschmeissen. Allerdings passiert das selten, und man muss sich als leaseholder schon im wahrsten Sinn des Wortes straeflich daneben benehmen, z.B sein ground rent nicht bezahlen, und es braucht dafuer einen Gerichtsbeschluss.
Diskussionswuerdig? Nein. Es ist so. Es war nie anders. Und es wird immer so sein. Ich scherze nicht. Es bleibt einem auch keine Wahl, denn, wie gesagt, leasehold ist fuer den Wohnungskauf in England und damit in London der Normalfall.
In Teil 7 geht es um die Nebenkosten nach Kauf der Wohnung. Keine Miete mehr schoen und gut, aber was muss ich sonst noch einkalkulieren?
Das Ganze hatte ich nie verstanden. Thanks for the explanation.
Posted by: Chris in SF | 28/03/2006 at 20:09
Respekt - endlich erklaert mal jemand, was es genau mit lleasehold/freehold auf sich hat - selbst meine britische Bekannten haben das bisher nie fertiggebracht. Dankeschoen!
Posted by: Anna | 29/03/2006 at 10:21
Zusaetzlich obliegt es dem freeholder, das Gebaeude zu versichern. Auch diese Kosten werden allerdings von den leaseholders getragen. Achtung, das ist keine Hausratversicherung.
Der Posten Gebäudeversicherung taucht auf den Nebenkostenabrechnungen, die Mieter in Deutschland erhalten (sollten) auch auf. Versteckt sich bisweilen hinter der Bezeichnung "Sach- und Haftpflichtversicherungen". Grundsteuern sind von Mietern auch zu zahlen. Vielleicht versöhnt das ja etwas mit den britischen Gepflogenheiten beim Wohnungskauf.
Posted by: arboretum | 29/03/2006 at 21:36
Na, super. Ich hatte eigentlich das Zitat oben kursiv gesetzt, um es als solches kenntlich zu machen, aber das erlaubt diese Software nicht. Vergesse ich jedesmal, dass man hier nix darf. Dafür fällt mir jedesmal ein, warum ich diese Software nicht leiden kann.
Posted by: arboretum | 29/03/2006 at 21:38
Sehr gute Erklärung wie jeder Beitrag, speziell zum Häuserkauf! Ich werde aber mit meinem Bruder gemeinsam ein Häuschen kaufen - freehold. Damit dürfte sich das Problem mit dem Ground rent nicht stellen... Hehe
Posted by: LoWo | 31/03/2006 at 12:33
Its been a while since I lived in Germany, and my translation skills are a little rusty, but it was my understanding that you said freehold is the norm in England. If that is indeed what you said I'm afraid I dont see that. All my house purchases have been freehold with a rare few leasehold options (mainly business) on offer through the estate agents. Agreed, London may have more leasehold premises (for obvious reasons), but outside of the big cities its freehold that is dominant. Please forgive me if I misunderstood you.
Posted by: Ivanhoe | 31/03/2006 at 23:45
Sorry, I should have wrote 'but it was my understanding that you said leasehold is the norm in England'
Hope it now makes sense. I really must stop being lazy and use the preview button.
Posted by: Ivanhoe | 31/03/2006 at 23:51
Ivanhoe, I think we're both right. I agree, freehold is dominant when it comes to buying a house, outside of London and I would guess in London as well. But I am referring to flats here (I can't afford to buy a house) and flats are, especially in London mainly sold on a long lease. Thanks for pointing that out.
Posted by: Konstantin | 01/04/2006 at 09:17
Cheers Konatantin, it makes perfect sense now I realise you are talking about flats.
Posted by: Ivanhoe | 01/04/2006 at 14:27
Doh!! Wheres that preview button.. apologies KonStantin
Posted by: Ivanhoe | 01/04/2006 at 14:30
Doh!! Wheres that preview button.. apologies KonStantin
Posted by: Ivanhoe | 01/04/2006 at 14:30
Well I used the flaming button and ended up with two posts! Better give up now I think.
Posted by: Ivanhoe | 01/04/2006 at 14:32
no worries : )
Posted by: Konstantin | 01/04/2006 at 15:10
Sehr gute Erklärungen. Es wird immer so sein - aber jetzt gibt es auch commonhold, was dem deutschen Wohneigentum ähnlich ist.
Posted by: Margaret | 18/04/2006 at 13:55
Gut erklärt, danke! Als kleine Anmerkung dazu noch, dass man, wenn man Pech hat, eine leasehold Wohnung auch nicht verändern darf: wir haben uns für eine leasehold-Wohung interessiert, wollten aber noch eine Wand einziehen um noch ein Zimmer mehr zu haben (vgl two bedroom...) und dachten, es reicht, den freeholder um Erlaubnis zu bitten jedoch weit gefehlt: der leaseBetrag wäre dann 25 000 £ teurer geworden...
In diesem Sinne weiter viel Spass beim Househunting S
Posted by: Inselchen | 28/05/2006 at 14:12
Ah, sehr interessant. Macht Sinn, aber den Fall kannte ich auch noch nicht.
Posted by: Konstantin | 28/05/2006 at 15:51