Teil 15 - Offer
Die Wohnung ist toll. Alles stimmt. Hier moechte ich leben. Diese Wohnung will ich kaufen. Was also tun? Bieten natuerlich. Das ist technisch gesehen relativ unkompliziert. Man ueberschlaeft das Ganze, geht noch mal in aller Ruhe alle Details durch, ruft den agent an und bietet einen Preis an, zu dem man gewillt ist zu kaufen. Der agent notiert sich die offer, kontaktiert den vendor und ruft zurueck, um die Antwort des vendors zu uebermitteln. Der vendor akzeptiert die offer oder eben nicht. Oder eben nicht. Warum oder eben nicht? Wohnungen werden in London im allgemeinen zu einem ueberhoehten Preis vermarktet. Wieviel man also bietet, liegt bei einem selbst. Wenn man die Wohnung um jeden Preis haben will, offeriert man den asking price. Wenn es einem zu teuer erscheint, offeriert man einen niedrigeren Preis. Feilschen heisst das Stichwort. Feilschen im Grand Bazaar in Istanbul macht Spass (trust me). Feilschen, wenn es um Tausende von Stirlingen geht, kann nervenaufreibend sein. Es gibt keine allgemein gueltigen Regeln. Es kann sich lohnen, vor der offer vorsichtig beim agent anzufragen, ob der vendor gewillt ist, mit sich reden zu lassen. Marktpreisrecherche setzte ich voraus. Das ist selbstverstaendlich. Aber weil so viele Faktoren den Preis einer Wohnung bestimmen, halte ich jeden im Netz zur Zeit erhaeltlichen Ratgeber zum Thema purchase price offer fuer nutzlos. Man darf den Bauch enscheiden lassen. Oder eben nicht. Verhandlungen ueber den Kaufpreis koennen sich laenger hinziehen. Oder man kommt innerhalb von einer Stunde zu einer Entscheidung. Alles ist moeglich. Wichtig ist, es laeuft alles ueber den agent. Erste offers werden fuer kleinere Wohnungen immer am Telefon abgewickelt. Und dann kommt irgendwann hoffentlich die erloesende Meldung: "The vendor has accepted your offer."
Was genau heisst das? Vendor und purchaser haben telefonisch einen Kaufpreis vereinbart. Das ist aber auch alles. Der agent kann vom purchaser verlangen, die offer schriftlich zu bestaetigen. Das sollte natuerlich unverzueglich passieren. Der agent wird dann die Wohnung vom Markt nehmen. Das ist sehr wichtig, und als purchaser sollte man darauf bestehen. Man sollte ebenso darauf bestehen, dass dies schriftlich (in writing) bestaetigt wird. Was steckt dahinter? Zu diesem Zeitpunkt koennen sowohl Kaeufer als auch Verkaeufer jederzeit und ohne Konsequenzen zuruecktreten und den Kauf bzw. Verkauf ablehnen. Einfach so, ohne Angabe von Gruenden. Solange die Wohnung noch vermarktet wird, besteht die Moeglichkeit, dass sich andere Interessenten melden und die eigene offer ueberbieten. Der agent ist verpflichtet, diese offers an den vendor zu uebermitteln. Der vendor darf die hoehere offer akzeptieren, und dann steht man schoen bloed da. Sogar eine Vokabel gibt es dafuer im englischen property market: Gazumping. Man hat einen Kaufpreis vereinbart, aber von irgendwoher kommt eine neue offer, und der vendor lehnt die eigene offer nachtraeglich ab. Nichts zu machen. Oder weiter hoeher bieten.
Wie geht es weiter: Zu diesem Zeitpunkt informiert man den agent ueber die Kontaktdetails des solicitors und beantragt die mortgage. Den mortgage broker oder den independent financial adviser hat man selbstverstaendlich lange vor der offer bestimmt und darauf vorbereitet, dass die Wohnungssuche jetzt ernst geworden ist. Der eigentliche Kaufvorgang ist in der Schwebe. Die solicitors beider Parteien bearbeiten im Hintergrund die rechtlichen Dinge, die mortgage broker kuemmern sich darum, die Finanzierung aufzubauen. Nochmal, bis zum Vertragsaustausch (exchange) koennen beide Parteien jederzeit und ohne Angabe von Gruenden zuruecktreten. Und exchange bedeutet nicht completion, aber dazu komme ich spaeter. Man selbst kann zu diesem Zeitpunkt nicht viel machen, ausser im staendigen Kontakt mit solicitor, broker und agent zu bleiben, um etwaige Fragen zu klaeren. Regelmaessig bei allen nachfragen und auf updates beharren ist wichtig. Zum wiederholten Male: Wer ist der client? Nicht nerven, aber nachfragen. Es geht um sehr viel Geld.
interessant war fuer uns (nur als Konkretisieung des Beschriebenen), dass der solicitor nun solche Dokumente einsehen darf, die man in Deutschland ueblicherweise laengst vor der Entscheidung, eine Wohnung zu kaufen, begutachtet - zB das Aequivalent der Eigentuemerversammlungs-Protokolle und andere Einzelheiten (ob und wie lange darf man die gekaufte Wohnung weitervermieten, darf man Haustiere halten usw).
Daneben muss man in dieser Zeit - selbstverstaendlich auf eigene Kosten... - einen surveyor - Sachverstaendigen beauftragen, die Wohnung oder die ganze Anlage zu begutachten... er muss alle Einzelheiten aufschreiben, denn nur er kann im Nichtzutreffenen Fall zur Rechenschaft (dh verklagt) gezogen werden, falls was nicht stimmt -
aber bevor ich mich in Rage schreibe (es ist einfach anders als in Deutschland) keine weiteren Details, nur Viel Glueck weiterhin bei der Suche und Konstantins Ratschlaege beherzigen!
Posted by: inselchen | 29/07/2006 at 00:29
Oh je, grade gepostet, hab ich Sorgen, dass ich vorgreife - ich hoffe nicht und wenn doch bitte ich hiermit um Entschuldigung!
Posted by: inselchen | 29/07/2006 at 00:45
: ) macht gar nichts. Ist wirklich ein bischen vorgegriffen aber sehr wichtig. Ausserdem sind solche Vergleiche (Deutschland) fuer mich interessant. Ich hab naemlich von Immobilien in Deitschland nicht den Ansatz einer Ahnung.
Posted by: Konstantin | 29/07/2006 at 11:44
Oh dear, wir wollen ja so gerne ein bestimmtes kleines Haus in our neighbourhood erwerben, aber auf den damit verbundenen Nervenkrieg freue ich mich so gar nicht...
Posted by: Henriette | 31/07/2006 at 16:32
In Schottland ist's noch besser - da kann der Verkaeufer es zum closing date kommen lassen und alle Kaeufer bieten so viel wie geht, oft 20% oder mehr UEBER dem asking price. Die Wohnung kriegt natuerlich der Hoechstbietende. Und die Differenz zwischen asking price und Gebot muss man cash hinblaettern, das zahlt keine Bank.
Posted by: cartside | 31/07/2006 at 18:20
Ich bin ziemlich froh darueber, dass ich mich mit schottischem Recht nur am Rande beschaeftigen muss. Bei old und new Scottish Quarter Dates krieg ich schon die Kraetze : )
Posted by: Konstantin | 31/07/2006 at 18:32
Henriette, manchmal ist es gar nicht nervig sondern nur eine Frage der Organisation. Wenn ich ganz ehrlich bin, macht mir die der ganze Krams Spass. Und dass, obwohl so einiges (unerwartet) schief gegangen ist. It'll be fine, it'll be fine...
Posted by: Konstantin | 31/07/2006 at 18:35