Die Krise im Wohnungmarkt

Oder: Wie man aus nichts Geld macht.

Wieder eine Meldung, die einen aufhorchen laesst: Der Markt fuer die sogenannten 100%-plus mortgages in England schrumpft. Alliance and Leicester machte den Anfang und bietet seit einigen Tagen ihre "125% PlusMortgage" nicht mehr an. Das Produkt 95% mortgage (Beleihung einer privaten Immobilie zu 95% Wert) plus ungesichertes Privatdarlehen zu 30% des Wohnungswerts wird eingestampft. Schlechte Zeiten fuer sogenannte first time buyers, die sich im Vertrauen auf Wertanstieg ihrer gewuenschten Wohnung bis an die Zaehne verschulden moechten. Die auf mortgages spezialisierte und angesehene Bank Northern Rock erlebte im Herbst letzten Jahres einen "good old fashioned bank run", der in der Verstaatlichung endete. Bradford & Bingley, eine der groessten mortgage lenders und nicht minder serioes, gab besorgniserregende Zahlen bekannt. British Land, vor einem Jahr noch knapp 17 Milliarden Pfund wert, muss 1,3 Milliarden Pfund abschreiben. Bereits im September hat es bei Morrison im Gebaelk geknirscht. Und diese Woche gibt es Zahlen der housebuilders: Persimmon am Dienstag, Barratt Developments am Mittwoch und Taylor Wimpey eine Woche darauf.

Wenn es selbst die big boys so dramatisch erwischt, wie soll es erst den kleinen Investoren ergehen? Im Vertrauen auf Immobilien haben in England unzaehlige Anleger in der Vergangenheit Wohnungen gekauft, um mit den Mieteinkuenften die Abzahlungen zu decken, und um die Wohnungen dann irgendwann mit Gewinn zu verkaufen. Die Banken haben sich auf den Markt eingestellt und bieten mortgages extra zu diesem Zweck und mit speziellen Konditionen an. Aber wenn das Geld knapp wird, fallen auch die marktueblichen Mieten, und das einst so stabile Gebauede "buy to let" faengt mit der Kreditkrise an zu schwanken.

Exkurs: Die groesste Datenbank fuer Wohnungspreise in England nennt sich Land Registry. Jeder Kaufvorgang wird dort registriert, und aktuelle Preise fuer Wohnungen und Haueser koennen bei der Land Registry von jederman eingesehen und abgefragt werden. Jeder Anwalt eines Kaeufers ist verpflichtet, den Kaufvorgang inklusive des Kaufpreises der Land Registry zu melden. Die Land Registry gibt einem den besten Ueberblick ueber die aktuelle Preissituation im Wohnungsmarkt in England. Sollte man meinen. Wenn, ja wenn die gemeldeten Kaufpreise stimmen. Und nur dann. Wenn der Anwalt eines Wohnungskaeufers bei der Meldung des Wohngspreises falsche Angaben macht, verstoesst er gegen das Gesetz. Solche Faelle gab es in der Vergangenheit und wird es vermutlich immer wieder geben. Es handelt sich dabei ganz einfach um Betrug.

Aber reden wir mal vom tatsaechlichen Wert einer Wohnung. Der capital value bei Immobilien bestimmt nicht nur den Wert eines Portfolios sondern ist auch entscheidend fuer die Hoehe von Krediten, die Eigentumer von Immobilien aufnehmen koennen. Je hoeher der Wert einer Wohnung, desto mehr Geld kann ich mir von der Bank leihen, wenn ich die Wohnung als Sicherheit ueberstelle. Das ist eine so alte wie banale Erkenntnis. Wie aber kann ich den Wert erhoehen? Incentives. Was fuer eine famose Sache. Nehmen wir mal an, ich bin ein grosser property developer und ich moechte frisch gebaute Wohnungen zum Preis von £250,000 verkaufen. Ich weiss aber ziemlich genau, dass der tatsaechliche Marktpreis darunter liegt. Was tun? Ich mache es dem potentiellen Kaeufer schmackhaft und biete ihm an, einen Teil seiner Kosten fuer ihn zu uebernehmen, £10,000 z.B. Ich bezahle seine Anwaltskosten oder trage einen Teil der stamp duty. Damit erreiche ich, dass ich eine Wohnung, die einen tatsaechlichen Wert von £240,000 hat, fuer £250,000 verkaufe. Und diese £250,000 werden der Land Registry gemeldet. Das ist vollkommen legal und eine sehr beliebte Vorgehensweise bei Neubauten. Natuerlich belastet das meinen cash flow, aber der capital value bleibt hoeher. Der Kaeufer ist letztlich der Dumme. Denn er muss £240,000 fuer eine Wohnung aufbringen, die eben auch nur £240,000 wer ist. Und nicht £250,000, wie in der Land registry angegeben. Die 250K existieren auf dem Papier und nur da. Ich als property developer dagegen kann vorweisen, dass ich in diesem Stadtteil Wohnungen fuer 250K gebaut habe. Incentives koennen in England Wohnungspreise fuer Neubauten kuenstlich in die Hoehe treiben. Geld aus nichts.

Und dann haetten wir dann noch die wirklich, Entschuldigung, gaehn, uralte Eigentumer-wechsel-dich-methode. So alt sie ist, sie funktioniert immer noch. Nehmen wir mal an, ich sei ein property developer und haette da diesen Apartment Block gebaut. Wert so um die fuenf Millionen Pfund. Natuerlich ist das Pojekt teilweise kreditfinanziert, aber ich haette gern kurzfristig frisches Geld, um neue Sachen anzustossen. Also verkaufe ich die flats an eine andere Firma. Natuerlich mit Gewinn, sagen wir mal zehn Prozehnt, also 5,5 Millionen. Der Kaeufer ist die Firma XY. Zufaellig gehoert die Firma mir selbst. Die Firma XY fragt nun bei ihrer (sprich meiner) Hausbank an, um die neuerworbene Immobilie zu beleihen. Die Bank schaut sich die Dokumente an, aha, 5,5 Millionen Pfund Kaufpreis, ja klar, das beleihen wir gern. Der Aussenstehende mag denken, das ist so offensichtlich, das muss aufliegen. Der Insider sagt, das ist so offensichtlich, das ist egal. Die Banken machen es mit, solange Vertrauen vorliegt. Und wieder wird Geld aus nichts beschafft. Das beeinflusst natuerlich nicht die Verkaufspreise der Wohnungen, aber es verschafft mir Geld. Basierend auf nichts.

Ein anderes Beispiel: Grosse property developers finanzieren langfristig. Sie verfuegen natuerlich ueber "dispos" von denen Joe Bloggs nur traeumen kann, aber sie besorgen sich Geld ueber Jahre hinaus, teilweise lange im voraus verhandelt. Hey du, Hausbank, ich brauche naechstes Jahr fuenf Millionen im Oktober, lass uns eine Vertrag unterschreiben. Die Hausbank sagt zu, und im Jahr darauf sind die fuenf Millionen zu festgelegten Konditionen faellig. Das war im Jahr 2007. Heute schreiben wir das Jahr 2008 und die Kreditkrise klopft unerbittlich an die Tuer. Es hilft nichts, die fuenf Millionen sind faellig. Zu Konditionen, die die Hausbank heute nicht mehr zusagen wuerde. Das ist weder gegen das Gesetz noch sonstwie zu diskutieren. Es ist Teil des Risikos dieses Geschaefts, genannt Geldhandel. Nur leider kommt es zu wirklich schlechten Zeiten. Solche langfristigen deals sind keine Schlagzeile wert. Aber sie verschlechtern die Lage der grossen Banken in Zeiten, in denen die margen sowieso kleiner werden. Wie gerade jetzt. Und sie basieren auf Analysen aus den Zeiten, wo es bergauf ging. Geld aus einer falschen Erwartung, aus nichts.

Dies ist erst der Anfang. Harren wir der Dinge, die kommen werden. Denn sie werden kommen. Garantiert. Viele dieser Phaenomene sind alt. Incentives z.B. gibt es schon seit Jahrzehnten. Vor zwanzig Jahren hiess es von Seiten der developers an die agents, wenn die Kauefer den Preise nicht moegen, gib ihnen noch eine Waschmaschine und einen Fernseher dazu. So laeuft das heute nicht mehr, aber das Prinzip bleibt gleich. Und all das zusammen wird zum Rohrkrepierer werden, nicht heute, nicht morgen. Aber irgendwann ist es soweit, denn die developers planen langfristig. Und sie koennen nicht einfach so aus Vertraegen ausstegen, es sei denn, sie sind bereit hohe Konventionalstrafen zu zahlen. Und sie haben Land gekauft, viel Land, dass jeden Tag Geld kostet.

Natuerlich sind die aufgezaehlten Beispiele nur Teilaspekte der Krise. Aber: Das alles hat in der Vergangenheit ganz wunderbar funktioniert, denn die Preise stiegen kontinuierlich. Aus nichts Geld machen. Feine Sache. Famous last words.

Comments

[kaltmamsell]

Vielen Dank für's Erklären.

[RA]

sehr informativ und interessant! konstantin darf ich fragen was du beruflich machst?

[Konstantin]

Wer fragt denn da?

[RA]

:-) sorry unhöflich von mir: der Ahmad aus good old germany, student und gelangweilt, aber interessiert in diesen blog. außerdem noch etwas neugierig und möchte sich ein bild über die person machen der ihm die langen vorlesungen erträglicher erscheinen lässt :-)
bin manchmal zu neugierig, bitte das zu entschuldigen.....

[Malte Diedrich]

"Der Kaeufer ist letztlich der Dumme. Denn er muss £240,000 fuer eine Wohnung aufbringen, die eben auch nur £240,000 wer ist."

Und warum ist er hier der Dumme? Die Zahl in der Landregistry kann ihm ja erstmal egal sein, oder?

[Konstantin]

Zunaechst ist der in der Land Registry eingetragene Preis nicht unbedingt wichtig. Vor allem, wenn das Preisniveau stetig steigt. Kaeufer wissen dies, sie schaffen sich mit kuenstlich hochgetriebenen Preisen schliesslich ihr eigenes Preisniveau innerhalb des Stadteils.

Wenn allerdings, wie jetzt gerade, die Preise fallen, werden solche Zahlen vom Markt so zuegig nach unten auf reales Niveau reguliert, so schnell kann man gar nicht mortgage sagen.

Und wenn dann verkauft wird bzw. verkauft werden muss, oder die Periode der fixen mortgage rates auslaeuft und man die mortgage neuverhandeln will, ist das Gejammer gross.

http://www.houseprices.co.uk/

Land Registry Daten online. Einfach mal einen London Postcode eingeben, z.B. W1
Und schon bekommt man einen Ueberblick ueber Transaktionen der letzten Jahre innerhalb dieses Stadtteils.

[mo]

sorry. ich versteh noch immer nicht, warum der käufer der dumme sein soll.

denn er hat ja durch den höheren ausgewiesenen Wert den Vorteil, dass die Bank ihm einen höheren Kredit gibt, pardon, gab er dadurch weniger Eigenkapital einbringen musste.

der benefit für den property developer ist wahrscheinlich eine höhere fee, da er die als prozentualen anteil auf den kaufpreis rechnen kann.

auch glaube ich nicht, dass die bösen property developer der grösste treiber beim preisanstieg der letzten jahre war, sondern dass sich dies aus dem ganz klassischen angebot (schlechte qualität, aber innenstadtlagen in der summe begrenzt) und nachfrage (permanent steigend durch bevölkerungswachstum insbesondere bei gutbezahlten city-jobs, superbillige kredite). Jetzt verlieren i-banker und deren assistentinnen ihre jobs und die kredite sind nicht mehr so billig, klar werden dann die wohnungspreise herunterkommen. aber das hat nicht primär mit bösen property developern zu tun.

auch glaube ich nicht, das erwartungen keinen wert haben und mit erwartungen "geld aus nichts" erzielt wird. das hiesse ja im extrem, dass nur wert hat, was heute schon besteht und daher hätte keine investition einen wert, denn dieser hängt ja an einer erwartung. Forschung heute in neue Medikamente die vielleicht in 10 Jahren auf den Markt kommen ist wertlos?

erwartungen können falsch sein und sich als wertlos erweisen, wie es viele jetzt in london und an anderen orten schmerzlich erfahren mussten. nur hat sie keiner dazu gezwungen, sich wohnungen zu kaufen, sondern sie sind mit ihren eigenen erwartungen eingestiegen, oft, weil sie vorher mit einer kleineren wohnung sehr viel geld verdient haben.

[Konstantin]

mo, ich glaube wir argumentieren aneinander vorbei.

Also nochmal: Solange die Preise steigen, laeuft alles "wunderbar", aber wenn sie fallen... siehe oben. Der Wohnungsmarkt funktioniert da nicht viel anders als z.B. der Aktienmarkt. Auf Ueberbewertung folgt in der Krise sehr schnell die Selbstregulierung. Und, recht wichtig, viele Kaeufer "glauben" an den hoeheren Preis. Hm, prima deal, ich hab die Wohnung mit Nachlass bekommen, der Verkaeufer uebernimmt einige Kosten. Und das ist natuerlich ein Irrweg.

Um Missverstaendnisse zu vermeiden: Ich sage mit keinem Wort, dass property developers "boese" sind. Ich behaupte auch nicht, dass sie die groessten Treiber fuer den Preisanstieg waren oder sind. Natuerlich sind sie das nicht. Das waere schlicht und einfach unsinnig. Der Grossteil der gekauften und verkauften Wohungen in England ist kein Neubau. Hoehere fees? Nein, die developers sind Bauherren und verkaufen gern direkt. Es geht um capital value (siehe oben). Und Erwartungen haben keinen Wert? Natuerlich koennen sie einen Wert haben.

Und ich betone im letzten Absatz, dass es sich hierbei um Teilaspekte handelt. Die Kreditkrise und die damit verbundene Wohnungsmarktkrise in England bzw London (hier sieht die Situation etwas anders aus als im Rest des Landes), ist viel komplizierter und umfassender als in diesem Artikel dargestellt. Das ist hoffentlich jedem klar.