London Leben

Herrenloses

Besitz, der nach dem Tod eines Menschen in England oder Wales keine Erben findet, faellt nicht an den Staat sondern an die Krone. Dies passiert zumeist, wenn Menschen kein Testament hinterlassen und/oder im Sterbefall keine Blutverwandten existieren. Der juristische Fachbegriff dafuer lautet Bona Vacantia (fuer die Herrenlosigkeit, nicht fuer den Sterbefall). 

Die Bona Vacantia division of the Treasury Solicitor's Department kuemmert sich um diese Besitztuemer, im Schnitt 2.000 pro Jahr im Wert von mehr als £500 werden verwaltet bzw. bearbeitet. Es ist naemlich nicht so, dass die Krone stillschwiegend einstreicht. Auf der website Bona Vacantia werden die Namen der Menschen gelistet, fuer deren Nachlass kein Erbe gefunden wurde. Falls also jemand denkt, er oder sie habe reiche Vorfahren in England und Wales... nur zu. Oder man wartet einfach, denn um groessere Hinterlassenschaften kuemmern sich gern Firmen, die sich auf das Aufspueren von Nachkommen spezialisiert haben, in einer BBC TV show auch "Heir Hunters" genannt. Oder doch mal selbst nachsehen? Man weiss ja nie.

Die Krise im Wohnungmarkt

Oder: Wie man aus nichts Geld macht.

Wieder eine Meldung, die einen aufhorchen laesst: Der Markt fuer die sogenannten 100%-plus mortgages in England schrumpft. Alliance and Leicester machte den Anfang und bietet seit einigen Tagen ihre "125% PlusMortgage" nicht mehr an. Das Produkt 95% mortgage (Beleihung einer privaten Immobilie zu 95% Wert) plus ungesichertes Privatdarlehen zu 30% des Wohnungswerts wird eingestampft. Schlechte Zeiten fuer sogenannte first time buyers, die sich im Vertrauen auf Wertanstieg ihrer gewuenschten Wohnung bis an die Zaehne verschulden moechten. Die auf mortgages spezialisierte und angesehene Bank Northern Rock erlebte im Herbst letzten Jahres einen "good old fashioned bank run", der in der Verstaatlichung endete. Bradford & Bingley, eine der groessten mortgage lenders und nicht minder serioes, gab besorgniserregende Zahlen bekannt. British Land, vor einem Jahr noch knapp 17 Milliarden Pfund wert, muss 1,3 Milliarden Pfund abschreiben. Bereits im September hat es bei Morrison im Gebaelk geknirscht. Und diese Woche gibt es Zahlen der housebuilders: Persimmon am Dienstag, Barratt Developments am Mittwoch und Taylor Wimpey eine Woche darauf.

Wenn es selbst die big boys so dramatisch erwischt, wie soll es erst den kleinen Investoren ergehen? Im Vertrauen auf Immobilien haben in England unzaehlige Anleger in der Vergangenheit Wohnungen gekauft, um mit den Mieteinkuenften die Abzahlungen zu decken, und um die Wohnungen dann irgendwann mit Gewinn zu verkaufen. Die Banken haben sich auf den Markt eingestellt und bieten mortgages extra zu diesem Zweck und mit speziellen Konditionen an. Aber wenn das Geld knapp wird, fallen auch die marktueblichen Mieten, und das einst so stabile Gebauede "buy to let" faengt mit der Kreditkrise an zu schwanken.

Exkurs: Die groesste Datenbank fuer Wohnungspreise in England nennt sich Land Registry. Jeder Kaufvorgang wird dort registriert, und aktuelle Preise fuer Wohnungen und Haueser koennen bei der Land Registry von jederman eingesehen und abgefragt werden. Jeder Anwalt eines Kaeufers ist verpflichtet, den Kaufvorgang inklusive des Kaufpreises der Land Registry zu melden. Die Land Registry gibt einem den besten Ueberblick ueber die aktuelle Preissituation im Wohnungsmarkt in England. Sollte man meinen. Wenn, ja wenn die gemeldeten Kaufpreise stimmen. Und nur dann. Wenn der Anwalt eines Wohnungskaeufers bei der Meldung des Wohngspreises falsche Angaben macht, verstoesst er gegen das Gesetz. Solche Faelle gab es in der Vergangenheit und wird es vermutlich immer wieder geben. Es handelt sich dabei ganz einfach um Betrug.

Aber reden wir mal vom tatsaechlichen Wert einer Wohnung. Der capital value bei Immobilien bestimmt nicht nur den Wert eines Portfolios sondern ist auch entscheidend fuer die Hoehe von Krediten, die Eigentumer von Immobilien aufnehmen koennen. Je hoeher der Wert einer Wohnung, desto mehr Geld kann ich mir von der Bank leihen, wenn ich die Wohnung als Sicherheit ueberstelle. Das ist eine so alte wie banale Erkenntnis. Wie aber kann ich den Wert erhoehen? Incentives. Was fuer eine famose Sache. Nehmen wir mal an, ich bin ein grosser property developer und ich moechte frisch gebaute Wohnungen zum Preis von £250,000 verkaufen. Ich weiss aber ziemlich genau, dass der tatsaechliche Marktpreis darunter liegt. Was tun? Ich mache es dem potentiellen Kaeufer schmackhaft und biete ihm an, einen Teil seiner Kosten fuer ihn zu uebernehmen, £10,000 z.B. Ich bezahle seine Anwaltskosten oder trage einen Teil der stamp duty. Damit erreiche ich, dass ich eine Wohnung, die einen tatsaechlichen Wert von £240,000 hat, fuer £250,000 verkaufe. Und diese £250,000 werden der Land Registry gemeldet. Das ist vollkommen legal und eine sehr beliebte Vorgehensweise bei Neubauten. Natuerlich belastet das meinen cash flow, aber der capital value bleibt hoeher. Der Kaeufer ist letztlich der Dumme. Denn er muss £240,000 fuer eine Wohnung aufbringen, die eben auch nur £240,000 wer ist. Und nicht £250,000, wie in der Land registry angegeben. Die 250K existieren auf dem Papier und nur da. Ich als property developer dagegen kann vorweisen, dass ich in diesem Stadtteil Wohnungen fuer 250K gebaut habe. Incentives koennen in England Wohnungspreise fuer Neubauten kuenstlich in die Hoehe treiben. Geld aus nichts.

Und dann haetten wir dann noch die wirklich, Entschuldigung, gaehn, uralte Eigentumer-wechsel-dich-methode. So alt sie ist, sie funktioniert immer noch. Nehmen wir mal an, ich sei ein property developer und haette da diesen Apartment Block gebaut. Wert so um die fuenf Millionen Pfund. Natuerlich ist das Pojekt teilweise kreditfinanziert, aber ich haette gern kurzfristig frisches Geld, um neue Sachen anzustossen. Also verkaufe ich die flats an eine andere Firma. Natuerlich mit Gewinn, sagen wir mal zehn Prozehnt, also 5,5 Millionen. Der Kaeufer ist die Firma XY. Zufaellig gehoert die Firma mir selbst. Die Firma XY fragt nun bei ihrer (sprich meiner) Hausbank an, um die neuerworbene Immobilie zu beleihen. Die Bank schaut sich die Dokumente an, aha, 5,5 Millionen Pfund Kaufpreis, ja klar, das beleihen wir gern. Der Aussenstehende mag denken, das ist so offensichtlich, das muss aufliegen. Der Insider sagt, das ist so offensichtlich, das ist egal. Die Banken machen es mit, solange Vertrauen vorliegt. Und wieder wird Geld aus nichts beschafft. Das beeinflusst natuerlich nicht die Verkaufspreise der Wohnungen, aber es verschafft mir Geld. Basierend auf nichts.

Ein anderes Beispiel: Grosse property developers finanzieren langfristig. Sie verfuegen natuerlich ueber "dispos" von denen Joe Bloggs nur traeumen kann, aber sie besorgen sich Geld ueber Jahre hinaus, teilweise lange im voraus verhandelt. Hey du, Hausbank, ich brauche naechstes Jahr fuenf Millionen im Oktober, lass uns eine Vertrag unterschreiben. Die Hausbank sagt zu, und im Jahr darauf sind die fuenf Millionen zu festgelegten Konditionen faellig. Das war im Jahr 2007. Heute schreiben wir das Jahr 2008 und die Kreditkrise klopft unerbittlich an die Tuer. Es hilft nichts, die fuenf Millionen sind faellig. Zu Konditionen, die die Hausbank heute nicht mehr zusagen wuerde. Das ist weder gegen das Gesetz noch sonstwie zu diskutieren. Es ist Teil des Risikos dieses Geschaefts, genannt Geldhandel. Nur leider kommt es zu wirklich schlechten Zeiten. Solche langfristigen deals sind keine Schlagzeile wert. Aber sie verschlechtern die Lage der grossen Banken in Zeiten, in denen die margen sowieso kleiner werden. Wie gerade jetzt. Und sie basieren auf Analysen aus den Zeiten, wo es bergauf ging. Geld aus einer falschen Erwartung, aus nichts.

Dies ist erst der Anfang. Harren wir der Dinge, die kommen werden. Denn sie werden kommen. Garantiert. Viele dieser Phaenomene sind alt. Incentives z.B. gibt es schon seit Jahrzehnten. Vor zwanzig Jahren hiess es von Seiten der developers an die agents, wenn die Kauefer den Preise nicht moegen, gib ihnen noch eine Waschmaschine und einen Fernseher dazu. So laeuft das heute nicht mehr, aber das Prinzip bleibt gleich. Und all das zusammen wird zum Rohrkrepierer werden, nicht heute, nicht morgen. Aber irgendwann ist es soweit, denn die developers planen langfristig. Und sie koennen nicht einfach so aus Vertraegen ausstegen, es sei denn, sie sind bereit hohe Konventionalstrafen zu zahlen. Und sie haben Land gekauft, viel Land, dass jeden Tag Geld kostet.

Natuerlich sind die aufgezaehlten Beispiele nur Teilaspekte der Krise. Aber: Das alles hat in der Vergangenheit ganz wunderbar funktioniert, denn die Preise stiegen kontinuierlich. Aus nichts Geld machen. Feine Sache. Famous last words.

Kreditkrise

Seit einigen Wochen nimmt die Flut an unverlangt an mich versandten farbenfrohen Briefen zu. Allein in den letzten zehn Tagen haette ich drei neue Kreditkarten beantragen koennen. "Pre approved", das heisst, die Briefe sind an mich gerichtet, die noetigen Nachforschungen wurden betrieben, die Formulare ausfuellen, nicht allzu bloed dabei anstellen, fertig. Einmal Platin, einmal Gold (Gott, wie oede), und einmal die Variante "normal" (aeh, hallo?), drei verschiedene Banken.

Mit ein bischen Warten, hier und da etwas Geld ausgeben und immer puenktlich abzahlen haette ich innerhalb von ein paar Monaten einen kombinierten neuen Kreditrahmen von grob geschaetzt £10000, eher mehr. Einfach so, sehr nuetzlich das. Wenn nur die Zinsen nicht waeren. Locker dreissig Prozent APR. Wie bitte? Auf einmal erscheinen die Angebote gar nicht mehr so nuetzlich. Seltsam. "Enjoy the freedom." Enjoy the freedom, my arse.

In Britain wird die Plastikkarte verehrt. Gottgleich. Das Sandwich bei M&S fuer £2.50? Plastik, am Ende des Monats zahle ich dann. Der neue flat screen 42 inch plasma screen? Nehm ich, Plastik, zahle ich ab, irgendwann. Kredit jederzeit und ueberall. Die Geldmenge, die Briten als Schulden bei Kreditkartengesellschaften haben, uebersteigt alle Vorstellungen. Dabei stehen die Zeichen der Zeit eher schlecht, um sich Geld zu exorbitant hohen Zinssaetzen zu leihen. Sehr schlecht. 71 Millionen Kreditkarten wurden laut Uswitch 2007 ausgestellt. Im dritten Quartal 2007 erfolgten 1,7 Milliarden Transaktionen mit Kreditkarten im Gesamtwert von 86,6 Milliarden Pfund Sterling. Enjoy the freedom.

Und dann haetten wir da noch das, was viele Experten als Immobilienblase in Britain bezeichnen. Klassischer Fall: Ich habe vor fuenfzehn Monaten eine Wohnung gekauft und diese teilweise mit Hilfe einer mortgage finanziert. Teil des deals war es, die Raten fuer zwei Jahre niedrig einzufrieren und nach Ablauf des Zeitraums diese variabel weiterlaufenzulassen. Das heisst, in ein paar Monaten wird sich die Hoehe der monatlichen Rueckzahlung veraendern. Dramatisch veraendern, in meinem Fall. Wuerde ich nichts tun, muesste ich pro Monat 30% mehr bezahlen. Dreissig Prozent Steigerung. Das alles haengt davon ab, wie die Bank of England auf die aktuelle Situation reagiert, vor allem, wenn man sich die "Vorgabe" der Fed ansieht.

Die Immobilienpreise in London sind in den letzten Monaten gefallen (unheard of, unheard of), so auch der Wert meiner Wohnung. Sie ist immer noch mehr wert als vor fuenfzehn Monaten, aber kein Mensch kann sagen, was noch in diesem Jahr passiert. Davon unabhaengig muss ich neu finanzieren. Der alte deal wird zu teuer sein, egal was die base rate so macht. Was also tun? Die mortgage brokers muessen wieder herhalten. Und jetzt kommt der entscheidene Faktor: Ich kann die Wohnung neu finanzieren. Erstens war die Hoehe der Anzahlung seinerzeit recht schmuck, zweitens ist meine finanzielle Situation stabil und drittens habe ich Geld gespart, was ich noch zusaetzlich in die Neufinanzierung pumpen werden. Ich war vorsichtig und nicht ganz daemlich. Ich bin nicht ueberschuldet. Sollte es wirklich heftig werden, kann ich sogar mit einer dreissigprozentigen Erhoehung meiner Belastungen leben. Remortgage gibt es zwar nicht fuer lau, es fallen Gebuehren sowohl des alten als auch des neuen lenders an, dazu Kosten fuer den solicitor, aber trotzdem: So wie es im Augenblick aussieht, wird es sich fuer mich lohnen.

Mit anderen Worten, ich bin wieder in einer gluecklichen Position. Vielen wird es anders ergehen. Die Welle der Zwangsversteigerungen in Britain nimmt keine Ende, und im Laufe des Jahres werden noch eine ganze Menge mortgages platzen. Man muss kein Wirtschaftsexperte sein, um sich auszumalen, was das bedeutet.

Ich besitze keine Aktien. Ich besitze einen Teil einer Investition, einen Teil einer Wohnung. Und ich beabsichtige, den verbleibenden der Bank gehoerenden Teil so billg wie moeglich und so schnell wie moeglich zu kaufen. Verdammt viele Menschen werden dieses Jahr in Britain auf der Strasse landen und es bereuen, jemals einen mortgage Vereinbarung unterzeichnet zu haben.

Vor fuenfzehn Monaten sass ich einem mortgage broker gegenueber, der mir versicherte, er koenne mir theoretisch eine halbe Million Pfund vermitteln. "But obviously you don't want that." "No, I definitely don't want that, thank you." Diese Zeiten haben sich geaendert. Und wenn sich in ein paar Jahren der ganze Krams wieder beruhigt hat, kann ich auch wieder ueber Wertsteigerung nachdenken. Aber jetzt heisst es erstmal, dieses Jahr moeglichst kostenguenstig hinter mich zu bringen. Das ist, so seltsam das auch klingen mag, dieser Tage eine beneidenswerte Lage, in der ich mich befinde.

Wohnungskauf in London (19)

Teil 19 - Epilog

Knapp zwoelf Monate, Zeit fuer eine vorlaeufige Zwischenbilanz. Der Wert meiner Wohnung ist in einem Jahr um ca. 15% gestiegen. Das hoert sich nach sehr viel Geld an und tatsaechlich, auf dem Papier sieht es fein aus. Woher kommt diese Wertsteigerung? Zunaechst mal die Gegend: Die Preise sind hier recht gut gestiegen, nicht spektakulaer, aber ordentlich. Ich weiss von einigen developments in der Naehe, die ausreichend Potential fuer die naechsten Jahre haben sollten, um die Steigerung weiter anzutreiben. Dann, eher banal, ich habe mich vor dem Kauf schlau gemacht habe, konnte auf gute Beratung durch Experten zurueckgreifen und besitze beruflich bedingt ein recht gutes Hintergrundwissen. Und zuletzt: Der Kaufpreis war einfach meiner Ansicht nach etwas zu niedrig, ein guter deal.

Wie geht es weiter? Ich kann mich zuruecklehnen und darueber nachdenken, dass ich bereits ein Jahr lang abgezahlt habe, sehr viel weniger Kapital als Zinsen, ich weiss, aber immerhin. Ausserdem ist der Wert substanziell gestiegen. Win, win? Nein, nicht zwangslaeufig. Wuerde ich in dieser Wohnung wohnen wollen, sicher. Wollte ich irgendwann z.B. ein Haus in dieser Gegend kaufen wollen, waere die Wertsteigerung nutzlos. London besitzt ein eigene "Einheit", genannt Immobilienwert.

Natuerlich verkaufe ich nicht nach einem Jahr, um 15% Ertrag einzustecken. Zumal die Kauf- und Verkaufnebenkosten nicht vergessen werden duerfen. Aber ich habe den ersten Schritt hinter mir. Ich bin kein “first time buyer” mehr, ich bin auf die “property ladder” aufgesprungen. In Zukunft wuerden, so ich denn wollte, die lenders mir gern mehr Geld fuer eine teurere Immobillie anbieten. Weitere Optionen waeren, irgendwann weiter raus aufs Land zu ziehen, wo ich je nach Gegend mehr fuers Geld bekommen wuerde (moeglich), oder zurueck nach D-Land zu gehen, um in Berlin eine schoene Wohnung zu kaufen (keine Option). Nichts gegen Berlin, klasse Stadt, aber ich geh hier nicht mehr weg.

Es kann sich also wie schon mehrfach betont lohnen, eine Wohnung in London als Anlage zu kaufen. Big time, wenn man clever und “solide” kauft. Dann darin zu wohnen, macht natuerlich Spass, aber es nimmt einem bestimmte Anlageoptionen. Aber, es gibt keine Garantien. Sollte der Wohnungsmarkt einbrechen,  kann man schoen dumm dastehen. Trotzdem ist der Kauf meiner Ansicht nach immer der Anmietung vorzuziehen, so es denn finanziell machbar ist. Sollte ich in eine Notsituation geraten, kann ich verkaufen oder neu beleihen. Wenn nicht, bleibe ich einfach hier und zahle mein Zuhause ab. Oder ich zieh doch aufs Land? Schaun wir mal.

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Wohnungskauf in London (18)

Teil 18 - Nach dem Kauf

Viele der Dinge, die ich in diesem letzten Teil ansprechen werden, moegen selbstverstaendlich erscheinen. Nicht verzagen, schaden kann es trotzdem nicht, sich das durchzulesen.

Die Schluessel hat man in der Hand, Zeit fuer die erste Wohnungsinspektion. Tip: Gleich mal eine Kamera mitnehmen. Man glaubt gar nicht, wieviele kleinen Schaeden sich in einer leeren Wohnung verbergen koennen, wenn sie durch Moebel zugestellt wurden. Also, erstmal den Schampus oeffnen, anstossen, und dann alles genau ansehen und natuerlich die Inventarliste abklappern. Wenn der vendor unliebsame Ueberraschungen hinterlassen hat, muss man natuerlich gleich reklamieren. Einfach alles ueberpruefen (falls nicht schon bei der ersten Besichtigung erledigt), Fenster und Tueren oeffnen und schliessen, Wasser anschmeissen, Heizung anschmeissen, Dusche ausprobieren, Klo spuelen, Schalter an und aus, alles. Dies ist keine Mietwohnung. Wenn etwas nicht funktioniert, muss ich selber dafuer aufkommen. Dann die Zaehlerstaende notieren oder besser gleich photographieren. Gas, Wasser, Elektrizitaet.

Und gleich danach geht es zum locksmith, um die Wohnungssschloesser auszutauschen. Ich weiss, das klingt nun wirklich banal, aber man kann das leicht in der allgemeinen Aufregung vergessen. Niemals, niemals die alten Schloesser drinlassen. Nicht fuer eine Nacht.

Naechster Schritt: An das Telefon, alle Versorger klar machen, Telefon, Post Weiterleitung, Auto ummelden, TV licence, council tax usw usf, the usual malarkey. Und nicht vergessen, sich beim freeholder zurueckzuversichern, dass der auch ueber den Verkauf informiert wurde.

Zum Thema Umzug: Wer umzieht, ist verwundbar, ungeschuetzt. Jetzt keine Panik, aber gesunde Vorsicht kann nicht schaden. Die Kartons mit der Aufschrift "nagelneuer superschneller computer" oder "fetter LCD TV screen" haben beispielsweise in der Warteposition vor dem Umzugswagen oder vor der Wohnung nichts verloren. Und nur Dummkoepfe lassen nach Anschaffung genau diese Kartons vor der Wohnung fuer die Muellabfuhr stehen. Mal abgesehen davon, dass es recycling gibt, kann man das auch als Selbstbedienungsmenu fur Taugenichtse betrachten.

Und der letzte Tip darf gleichzeitig als Warnung betrachtet werden. Mortgage repayments sind absolut heilig, sie stehen ueber allem, sie sind die Koenige der finanziellen Verpflichtungen. Wer seine Rueckzahlung ohne Absprache vernachlaessigt, verspaetet oder gar mal eine Rate auslaesst, begibt sich geradewegs in die Gefahr, die Wohnung nach all der Anstrengung an die Bank zu verlieren. Solch Verhalten ist nicht dumm, sondern ausgesprochen daemlich.

Alles klar? Na denn viel Spass in der neuen Wohnung.

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Wohnungskauf in London (17)

Teil 17 - Completion

Schluesseluebergabe, Kaufabschluss, die Wohnung gehoert mir. Kaeufer und Verkaeufer machen unmittelbar vor dem vereinbarten completion date nichts. Ausser warten. Am completion date transferieren die solicitors beider Parteien die korrekten Geldbetraege und bestaetigen sich das gegenseitig. Die mortgages werden natuerlich vorher von den lenders abgerufen. Dann, und erst dann ist "completed". Nach all den Wochen mit teilweiser muehsamer und nervenaufreibender Arbeit, endlosen Telefonaten und Korrespondenz, Formularen und was sonst noch alles laeuft completion eher unspektakulaer ab. Mein solicitor rief mich an und sagte schlicht, "all done, you can pick up the keys." Ich bin kein Mensch, der in solchen Faellen anderen Leuten um den Hals faellt oder laut losschreit. Ich hab mich einfach nur zurueckgelehnt und fuer ein paar Minuten ueber die vergangenen Monate nachgedacht. Wahrscheinlich war da noch ein duemmliches Grinsen mit im Spiel, aber ich denke, das kann man verzeihen.

Pick up the keys bedeutet der vendor hinterlegt am Morgen des completion day die Schluessel fuer die Wohnung beim estate agent. Der estate agent darf die Schluessel an den buyer nur uebergeben, wenn der solicitor des vendors completion telefonisch oder per fax bestaetigt hat. Das klingt dramatisch, hat aber gute Gruende. Es geht um grosse Geldbetraege, und erst, wenn diese angekommen sind, darf der agent die Schluessel uebergeben (release the keys).

Es macht Sinn, sich fuer den completion day im Buero frei zu nehmen, oder zumindest an dem Tag flexibel zu sein. Kein Problem, jeder boss in London wird das verstehen. Man erlebt nicht allzu viele completion days in seinem Leben. Nach der Bestaetigung durch den eigenen solicitor geht es also flugs ab zum agent. Dieser hat entweder bereits die Bestaetigung des solicitors des vendors bekommen oder wird sie umgehend einholen. Und wenn nicht in letzter Minute etwas schief geht, was wirklich extrem selten vorkommt, uebergibt der agent mehr oder weniger feierlich die Schluessel.

Wichtig: Es ist in London nicht unueblich, dass beide Parteien am selben Tag ein- und ausziehen. Mit der Schluesseluebergabe muss der vendor komplett mit all seinem Krams aus der Wohnung verschwunden sein. In meinem Fall war es etwas anders, da ich zunaechst die Handwerker in der Wohnung hatte, und die waren fuer den uebernaechsten Tag eingeplant. Der vendor hatte vorher sehr freundlich angefragt, ob es moeglich sei, den Umzug bis zum spaeten Nachmittag abzuschliessen. Kein Zeitdruck fuer mich, also habe ich zugestimmt. Solche Dinge vereinbart man natuerlich vorher.

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Wohnungskauf in London (16)

Teil 16 - Exchange

Exchange ist ein magisches Wort. Mit erfolgreichem exchange ist der Kauf nahezu abgeschlossen. Nahezu. Das Dumme ist, man kann, waehrend man auf exchange wartet, fast gar nichts machen. Wie schon im letzten Teil erwaehnt, sind jetzt die solicitors gefragt. Und erst jetzt zeigt sich, wie gut oder wie schlecht sie sind. Einige Tips: Man sollte immer mit Verzoegerungen rechnen. Insbesondere bei einer sogenannten chain, dann naemlich, wenn der Verkaeufer gleichzeitig auch wieder kauft, kann und wird es mit groesster Wahrscheinlichkeit zu kleinen oder groesseren Problemen kommen. Alle beteiligten Parteien, also man selbst, der Verkaeufer, der Verkaeufer der Wohnung, die der Verkaeufer kaufen will, alle muessen sich auf einen exchange und completion Termin einigen. Das kann einfach sein, ist es aber nicht zwangslaeufig. Ruhe bewahren. Es ist nicht verkehrt, mit dem Verkaeufer direkt zu sprechen, aber die Termine werden letztlich von den solicitors nach Absprache mit ihren clients verkuendet und bestaetigt. Nochmal: Immer mit Ueberraschungen rechnen. Im allgemeinen wollen alle beteiligten Parteien den Kauf so schnell wie moeglich ueber die Buehne bringen, aber wenn sich nur eine Finanzierung beispielsweise verzoegert, sind alle betroffen.

Aber zunaechst muessen die rechtlichen Dinge geklaert werden. Die solicitors ueberpruefen die Richtigkeit der titles, in anderen Worten sind die Verkaeufer ueberhaupt berechtigt zu verkaufen, und sind die leases einwandfrei. Das klingt einfach, naja. Auf dem Land unter meiner Wohnung stand z. B. in den 30er Jahren ein Krankenhaus und der Landtransfer danach wurde anscheinend nicht 100%ig abgeschlossen. Mein solicitor hat es gerichtet.

Wenn dann der rechtliche Krams abgeschlossen ist, werden die Vertraege zusammen mit den Inventarlisten eingereicht und den jeweiligen clients zur Ueberpruefung und einseitigen Unterschrift vorgelegt. Selbstverstaendlich hat man sich vorher mit dem vendor darueber geeinigt, was in der Wohnung bleibt und das genau festgelegt. Dann einigen sich die Parteien auf einen Termin fuer exchange und einen Termin fuer completion. Exchange kann man mit Austausch der Vertraege uebersetzen und completion mit Kaufabschluss. Es ist rechtlich durchaus moeglich, beides an einem Tag zu machen, aber bei privaten Wohungskaeufen eher unueblich. In den good old days verabredeten sich die solicitors zum Lunch und tauschten sozusagen ueber dem Tisch weg die Vertraege aus. Ich scherze nicht. Heute laeuft das Ganze eher unspaektakulaer ab. Der solicitor ruft einen an und bestaetigt exchange. Da man sich vorher auch auf den completion Termin festgelegt hat, kann man sich nach dem Anruf erstmal hinsetzen und je nach Geschmack einen Tee oder einen grossen Whiskey zu sich nehmen und anfangen, den Umzug zu planen, denn nach dieser Bestaetigung kann fast gar nichts mehr schief gehen.

Wichtig: Zum exchange Termin muss der solicitor 10% Prozent (in Ausnahmefaellen auch nur 5%) des Kaufpreises "in clear funds" auf seinem clients account haben. Er muss dies der anderen Seite gegenueber garantieren, undertaking heisst die Vokabel. In anderen Worten, man muss dafuer sorgen, dass bei einem angenommenem Kaufpreis von £200,000 exakt £20,000 auf dem Konto des solicitors sind. Es reicht nicht, den cheque am exchange Tag zu schicken. Clear funds, remember? Solictitors neigen haeufig dazu, same day CHAPS transfers vorzuschlagen. Gut und schoen, aber die kosten je nach Bank zwischen £20 und £30 Gebuehren. Dann lieber rechzeitig den cheque senden und gleich hat man ein wenig Geld gespart.

Nach exchange kann man nichts mehr machen, ausser auf completion zu warten. Wer mag, bleibt in Kontakt mit dem Verkaeufer, um kleinere Details zu besprechen oder nachtraegliche Fragen zur Wohnung zu klaeren. Zum Thema Kauf der Wohnung ist alles getan. Auch wenn man noch nicht eingezogen ist und sie einem noch nicht gehoert, die Wohnung. Achtung: Es kann durchaus vorkommen, dass vendors schon vor completion ausziehen und einem in aller Freundlichkeit anbieten, schon mal einen Satz Schluessel zu uebergeben. Das anzunehmen waere ausserordentlich dumm. Die Wohnung gehoert einem noch nicht. Niemals darauf eingehen und hoeflich ablehnen. Schluessel werden am completion Tag uebergeben. Dazu spaeter mehr.

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Wohnungskauf in London (15)

Teil 15 - Offer

Die Wohnung ist toll. Alles stimmt. Hier moechte ich leben. Diese Wohnung will ich kaufen. Was also tun? Bieten natuerlich. Das ist technisch gesehen relativ unkompliziert. Man ueberschlaeft das Ganze, geht noch mal in aller Ruhe alle Details durch, ruft den agent an und bietet einen Preis an, zu dem man gewillt ist zu kaufen. Der agent notiert sich die offer, kontaktiert den vendor und ruft zurueck, um die Antwort des vendors zu uebermitteln. Der vendor akzeptiert die offer oder eben nicht. Oder eben nicht. Warum oder eben nicht? Wohnungen werden in London im allgemeinen zu einem ueberhoehten Preis vermarktet. Wieviel man also bietet, liegt bei einem selbst. Wenn man die Wohnung um jeden Preis haben will, offeriert man den asking price. Wenn es einem zu teuer erscheint, offeriert man einen niedrigeren Preis. Feilschen heisst das Stichwort. Feilschen im Grand Bazaar in Istanbul macht Spass (trust me). Feilschen, wenn es um Tausende von Stirlingen geht, kann nervenaufreibend sein. Es gibt keine allgemein gueltigen Regeln. Es kann sich lohnen, vor der offer vorsichtig beim agent anzufragen, ob der vendor gewillt ist, mit sich reden zu lassen. Marktpreisrecherche setzte ich voraus. Das ist selbstverstaendlich. Aber weil so viele Faktoren den Preis einer Wohnung bestimmen, halte ich jeden im Netz zur Zeit erhaeltlichen Ratgeber zum Thema purchase price offer fuer nutzlos. Man darf den Bauch enscheiden lassen. Oder eben nicht. Verhandlungen ueber den Kaufpreis koennen sich laenger hinziehen. Oder man kommt innerhalb von einer Stunde zu einer Entscheidung. Alles ist moeglich. Wichtig ist, es laeuft alles ueber den agent. Erste offers werden fuer kleinere Wohnungen immer am Telefon abgewickelt. Und dann kommt irgendwann hoffentlich die erloesende Meldung: "The vendor has accepted your offer."

Was genau heisst das? Vendor und purchaser haben telefonisch einen Kaufpreis vereinbart. Das ist aber auch alles. Der agent kann vom purchaser verlangen, die offer schriftlich zu bestaetigen. Das sollte natuerlich unverzueglich passieren. Der agent wird dann die Wohnung vom Markt nehmen. Das ist sehr wichtig, und als purchaser sollte man darauf bestehen. Man sollte ebenso darauf bestehen, dass dies schriftlich (in writing) bestaetigt wird. Was steckt dahinter? Zu diesem Zeitpunkt koennen sowohl Kaeufer als auch Verkaeufer jederzeit und ohne Konsequenzen zuruecktreten und den Kauf bzw. Verkauf ablehnen. Einfach so, ohne Angabe von Gruenden. Solange die Wohnung noch vermarktet wird, besteht die Moeglichkeit, dass sich andere Interessenten melden und die eigene offer ueberbieten. Der agent ist verpflichtet, diese offers an den vendor zu uebermitteln. Der vendor darf die hoehere offer akzeptieren, und dann steht man schoen bloed da. Sogar eine Vokabel gibt es dafuer im englischen property market: Gazumping. Man hat einen Kaufpreis vereinbart, aber von irgendwoher kommt eine neue offer, und der vendor lehnt die eigene offer nachtraeglich ab. Nichts zu machen. Oder weiter hoeher bieten.

Wie geht es weiter: Zu diesem Zeitpunkt informiert man den agent ueber die Kontaktdetails des solicitors und beantragt die mortgage. Den mortgage broker oder den independent financial adviser hat man selbstverstaendlich lange vor der offer bestimmt und darauf vorbereitet, dass die Wohnungssuche jetzt ernst geworden ist. Der eigentliche Kaufvorgang ist in der Schwebe. Die solicitors beider Parteien bearbeiten im Hintergrund die rechtlichen Dinge, die mortgage broker kuemmern sich darum, die Finanzierung aufzubauen. Nochmal, bis zum Vertragsaustausch (exchange) koennen beide Parteien jederzeit und ohne Angabe von Gruenden zuruecktreten. Und exchange bedeutet nicht completion, aber dazu komme ich spaeter. Man selbst kann zu diesem Zeitpunkt nicht viel machen, ausser im staendigen Kontakt mit solicitor, broker und agent zu bleiben, um etwaige Fragen zu klaeren. Regelmaessig bei allen nachfragen und auf updates beharren ist wichtig. Zum wiederholten Male: Wer ist der client? Nicht nerven, aber nachfragen. Es geht um sehr viel Geld.

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Zurueck zu Teil 14 - Tips zur Wohnungsbesichtigung

Wohnungskauf in London (14)

Teil 14 - Tips zur Wohnungsbesichtigung

In der Wohnung: Wer ist der landlord? Was fuer eine Heizung? Wie sehen die Fenster aus? Fussboden? Bad? Kueche? Ist die Wohnung sauber? Welche Ausstattung hat die Wohnung? Was wird vom vendor hinterlasssen? Wer wohnt nebenan? Wer wohnt ueber einem oder unter einem? Wie sind die Mieter oder Besitzer im Haus? Steckdosen? Wo sind die Zaehler fuer Gas und Strom? Wieviel Strom und Gas haben die vendors in der Vergangenheit verbraucht? Welches Fenster zeigt in welche Himmelsrichtung? Wie ist der Wohnungsschnitt? Wie sind die Zwischendecken? Welchen Eindruck macht der vendor? Gibt es bereits installierte Fernsehantennen/broadband/telephone? Gibt es Stauraum? Welches Stockwerk? Lift? Balkon? Was fuer einen Eindruck machen die public areas? Warum verkaufen die vendors? Was muss renoviert werden? Wer kuemmert sich um public areas? Wann wurde zum letzten Mal das Dach renoviert? Service charges? Building insurance? Woraus besteht der Bau? Wann gebaut?

Ausserhalb der Wohnung: Welche Tube zone? Welches council? Welcher Stadtteil? Crime? Was fuer einen Eindruck macht die Strasse? Welche Art von Autos? Graffitis? Muell auf der Strasse? Abandoned cars? Wo sind Baeume und wie sehen sie aus? Wo ist der naechste newspaper shop? Wie weit zur Tube station? Wie weit zum bus stop und wohin fahren die Busse? Off street parking? Ansonsten, welche Parkregelungen? Wie weit zum naechsten supermarket? Wie weit zur Arbeitsstelle? Wie weit zum naechsten Park? Wo ist der Briefkasten? Railway stations in der Naehe? Wie weit zu den airports? Durchgangsstrasse oder Sackgasse? Moeglicher shortcut? Private garden in der Naehe? Wer hat Zugang? Wie sieht die Eingangstuer zum Haus aus? Gibt es security? Wenn ja, warum? Gibt es neighbourhood watch? Wieviele Haeuser/Wohnungen in der Strasse sind in Privatbesitz? Council estates in der Naehe? Wenn ja, welche? Architektur des Gebaeudes? Motorways in der Naehe?

Usw. usf. Hab ich was vergessen?

Teil 15: Offer

Zurueck zu Teil 13 - Makler (Estate agents)

Wohnungskauf in London (13)

Teil 13 - Makler (Estate Agents)

Londoner estate agents haben exakt den selben Ruf wie deutsche Makler. Der gemeine Buerger stuft sie gern weit unter den traffic wardens oder bailiffs ein. Das ist ein Vorurteil und stimmt so natuerlich nicht. Aber agents sind schon eine besondere Art Mensch. Zum Verstaendnis: Estate agents koennen in London, so sie denn erfolgreich sind und sich durchbeissen, Millionen machen. Literally. Die London agents verdienen an jedem deal natuerlich erheblich mehr als deutsche Makler, einfach weil die Verkaufspreise hoeher sind. Ich habe agents kennengelernt, die im zarten Alter von 25 Lenzen 50K nach Hause getragen haben. Das entspricht £2,900 netto pro Monat. Und die highflyer verdienen erheblich mehr. Aber zunaechst mal: Der vendor bezahlt den agent. Als Kaeufer braucht mich das nicht weiter zu interessieren. Was mich interessieren sollte, ist die Mentalitaet mancher agents. Da werden Verkaufspreise in die Hoehe getrieben, das glaubt man nicht. Sprueche wie, eine schnelle Entscheidung ist wichtig, wir haben hundert andere Interessenten, usw. sind bekannt. Fuer den agent zaehlt der schnelle deal. Dann bekommt er seine Prozente. Uebrigens, ich schreibe "er", die Maedels sind genauso drauf, kein Unterschied. Nur, kann man es ihnen verdenken? Wir sprechen hier ueber eine normale menschliche Reaktion. Wenn ich die Wohnung heute fuer 160K verkaufen kann, warum soll ich sie in vier Wochen fuer 150K verkaufen? Macht keinen Sinn. Also, nicht gross rumbeschweren, sondern sich darauf vorbereiten und die agents testen. Solides Fachwissen laesst jeden agent schnell kleinlaut werden. Denn, am Ende des Tages sind die meisten nicht viel anders als gute Fischmarktverkaeufer. Sie verdienen nur mehr. Nicht vergessen, der Kaeufer ist Kunde, und wenn einem etwas nicht passt, sollte man den Mund aufmachen.

Tips: Sich bei Wohnungsbesichtigungen unbedingt Zeit nehmen. Einen Fragekatalog vorher fertigstellen und alle Fragen in Ruhe abarbeiten. Sollte einem in der Wohnung noch mehr auffallen, weiter fragen. Sollten die Antworten dort nichts taugen, darauf bestehen, dass die Fragen schnellstens beantwortet werden. Nicht schuechtern sein. Wenn der agent vorgibt, nicht genuegend Zeit zu haben, ist das das nicht mein Problem. Er muss sich eben die Zeit nehmen. Nochmal, wer ist Kunde? Manchmal sprechen Wohnungen einfach fuer sich. Alles stimmt, Lage, Ausstattung, Restdauer der lease usw. Wenn einem nach der Besichtigung noch etwas einfaellt, anrufen. Fragen, fragen, fragen. Hier wird verdammt viel Geld investiert. Der agent betreut so etwas jeden Tag. Der Kunde macht das nur wenige Male im Leben. Nicht abschrecken lassen von etwaig vorhandenem Desinteresse. Agents sind natuerlich eher an 500k deals interessiert als an kleinen Wohnungen, und nicht selten bekommt der Kunde das zu spueren. Kleiner Originaldialog gefaellig: "I don't think we've got anything for you at the moment." "Well, you better find something for me then, don't you think?" Grosse erstaunte Augen. Fein, Du hast kein Interesse an meinem Geld? Geh ich zum naechsten agent. Es gibt sie wie Sand am Meer.

Noch mehr Tips: Sollte der gewuenschte Stadtteil an einen "schlechteren" Stadtteil angrenzen, in dem man ueberhaupt nicht wohnen moechte, trotzdem dort die agents abklappern. Nicht selten werden Wohnungen von agents vermarktet, die eigentlich gar nicht in deren Einzugsgebiet liegen, die Wohnungen. Aber trotzdem: Local suchen. Gute estate agents haben eine funktionierende website, senden einem email updates, text message updates und rufen einen an. Hilft nichts, da muss die mobile phone number her. Schlechte agents verweisen auf ihre website, und das war es dann auch. Deswegen unbedingt persoenlich und ohne vorher anzurufen, die agents aufsuchen. Der erste Besuch vermittelt einem einen sehr guten Eindruck von der Einstellung und der Arbeitsweise. Es ausserdem pfiffig, contact details vorzubereiten: Name, Adresse, email, mobile phone number und kurze Beschreibung dessen, was man sucht, inklusive budget, ausdrucken und fertig. Das erleichtert die erste Kontaktaufnahme. Erstens muss man nicht umstaendlich alles buchstabieren (man glaubt gar nicht, wieviele Menschen hier meinen Vornamen mit einem "e" am Ende und/oder mit "c" vorne schreiben), und zweitens hinterlaesst es einen feinen Eindruck beim agent. Der Mensch weiss, was er will, ist organisiert, das koennte ein schneller deal werden.

Wenn dann nach dem ersten Kontakt fuer eine Weile gar nichts passieren sollte, heisst es anzurufen. Estate agents verstehen zwei Worte: Pound und pressure. Und das, glaube ich, kann man als Fazit so stehen lassen.

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